Czy warto kupić gotowe mieszkanie pod wynajem?

Odkąd w Polsce pojawił się trend wynajmu pokoi i mikrokawalerek, odtąd znajdziemy oferty gotowych mieszkań, które zostaje tylko wynajmować. Chociaż czasem nawet pierwszych najemców mamy już „w pakiecie”. Z czym to się wiąże i czy możemy na tym zyskać?

Pokoje czy mikrokawalerki?

Podział mieszkania na pokoje to dosyć prosta sprawa. Jeśli pokój ma 20 m2 lub więcej, a do tego 2 niezależne okna, to w 99% przypadków wystarczy, że narysujesz linię przez środek podłogi i powiesz ekipie remontowej, żeby postawiła tu ściankę działową.

Schody zaczynają się wtedy, gdy pokój jest mniejszy lub ma okna, do których nie da się dostawić ściany. Z reguły wszystko da się obejść. Okna można wymienić, grzejniki dostawić, a jak pokój będzie mały, to najwyżej wynajmie się za niższą cenę.

Jeśli chodzi o kwestie remontowe, nie musisz być w tym ekspertem. Ekipy budowlane z reguły wyceniają projekty za darmo. Zaproś kilka z nich, dopytaj co by poradzili w Twojej sytuacji i zleć im wykonanie wszystkiego – od zakupów, po wykończenie.

Grunt to zachować rozsądek i nie robić 10 pokoi po 4 m2 w mieszkaniu, które ma 50 m2. Nawet jeśli teoretycznie da się to zrobić, to rynek szybko zweryfikuje takie praktyki, o czym mówiliśmy w artykule Najczarniejsze scenariusze inwestowania w nieruchomości.

Zupełnie inaczej ma się sprawa z mikrokawalerkami, czyli jednostkami mieszkalnymi powstałymi w wyniku podziału mieszkania. Tutaj należy jednak pamiętać, że nie są one samodzielnymi bytami. Cały pakiet dalej znajduje się na jednej księdze wieczystej.

O ile nie potrzebujemy specjalnych zgód do postawienia ścianki z karton-gipsu, o tyle mikrokawalerki muszą spełniać wymogi dotyczące wentylacji i odpływów.

Jeśli chodzi o tzw. „2-paki”, czyli 2 kawalerki w jednym mieszkaniu, to jeszcze ma to prawo się udać. W niektórych lokalach znajdują się 2 piony i każda kawalerka ma swój. Jednak przy 3- czy 4-pakach, naprawdę rzadko kiedy da się zrobić to zgodnie z prawem.

Naruszenie obowiązujących przepisów w najlepszym przypadku może skutkować mandatem od PINB-u oraz nakazem przywrócenia stanu pierwotnego. W najgorszym, może doprowadzić do pożaru i o wiele poważniejszej tragedii.

Gotowe produkty

Kupując od kogoś tzw. „gotowca inwestycyjnego”, czyli mieszkanie już przystosowane do wyciągnięcia jak największego przychodu z najmu, zaoszczędzamy sporo czasu i nerwów. Niemniej jednak zawsze należy sprawdzić, czy wszystko zostało przygotowane zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W teorii chroni nas rękojmia sprzedającego, ale w praktyce mieszkanie przywrócone do stanu pierwotnego odbiega od tego, co chcieliśmy kupić. Zwłaszcza przy mikrokawalerkach warto prosić o opinię kominiarza oraz architekta.

Co do ceny takich gotowców, to są one liczone proporcjonalnie do zysku. Im większy dochód od najemców, tym wyższa cena sprzedaży. Cena za 1 m2 mieszkań w okolicy nie ma tu za dużego znaczenia. Dla inwestorów liczy się przede wszystkim zwrot z inwestycji.

Natomiast zysk dla firmy, która przygotowuje gotowca, pojawia się już w momencie zakupu mieszkania. Z reguły są one kupowane poniżej ceny rynkowej, dzięki odpowiednim negocjacjom lub znajomościom na rynku.

Dlatego też może się okazać, że pomimo prowizji takiej firmy (30-50 tysięcy złotych), zakup i remont wykonany na własną rękę wyniesie Cię drożej, a do tego zostaniesz zmuszony poświęcić swój czas.

Podsumowanie

Jeśli masz dostęp do okazyjnych nieruchomości oraz czas do przeprowadzenia remontu, jak najbardziej skorzystasz na zajęciu się tym samodzielnie. A jeżeli zależy Ci tylko na odcinaniu kuponów, to możemy Ci pomóc znaleźć odpowiednią inwestycję.

Natomiast samo przygotowanie inwestycji, to tylko połowa sukcesu. Dużo więcej pracy będzie z późniejszym zarządzaniem nieruchomością. O tym jakich ciekawych historii potrafią dostarczyć nawet zweryfikowani najemcy, pisaliśmy w artykule Jak dobrze mieć najemcę… – najciekawsze historie.

Jeśli jednak nie zależy Ci na tego typu przygodach, to również na to jest rozwiązanie. A jest nią firma, która nie dość, że zdejmie Ci z głowy wszystkie obowiązki związane z mieszkaniem, to jeszcze zagwarantuje stałą wysokość czynszu przez kilka lat i to nawet wtedy, gdy najemcy nie będą płacić.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj – Gwarancja czynszu na 10 lat? To możliwe!