Czym jest OC najemcy i dlaczego Ci się przyda?

Wynajmując mieszkanie obcym ludziom, oddajemy w ich ręce majątek warty kilkaset tysięcy złotych. Jednocześnie najczęściej stosowane w Polsce zabezpieczenie to kaucja w wysokości 1-miesięcznego czynszu  – o ile w ogóle jest pobierana. Jak się więc skutecznie zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą?

Przyzwyczajenia rynku

Dla porównania – kaucje przy wynajmie luksusowych samochodów (o wartości zbliżonej do cen mieszkań) wynoszą ok. 5-10% wartości samochodu, czyli kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czemu w takim razie wynajmujący zadowalają się tak niską kwotą zabezpieczenia?

Po pierwsze, wydaje się, że najemcy nie dysponują większymi kwotami. Używam sformułowania „wydaje się”, ponieważ to wynika z przyzwyczajeń panujących na rynku. Gdyby kiedyś z jakiegoś powodu przyjęło się, że kaucja wynosi 10-krotność czynszu do spółdzielni, to teraz mówilibyśmy o takiej kwocie.

Jednak obecnie z tego co widzę, ok. 95% wynajmujących pobiera kaucję w wysokości 1-miesięcznego czynszu najmu, więc ktoś kto chce większą kwotę, jest od razu na przegranej pozycji. Jako ciekawostkę wspomnę fakt, że w Dubaju najemcy płacą czynsz wynajmu za cały rok z góry – nie tylko mieszkańcy, ale turyści czy pracownicy na kontraktach również.

Po drugie, przyjęło się, że kaucja ma zaspokoić roszczenia właściciela mieszkania, gdy najemca opóźnia lub unika zapłaty czynszu. Uzyskany w ten sposób miesiąc dodatkowego czasu (w przypadku kaucji 1-miesięcznej), z reguły pozwala na znalezienie kolejnego najemcy.

Natomiast przypadek gdy z kaucji musimy pokryć niezapłacony czynsz, to wbrew pozorom najlepszy możliwy problem. Prawdziwe kłopoty zaczynają się, gdy najemcy czynią szkody na znacznie większą skalę…

Generalny remont za 2 500 zł?

Wyobraź sobie prawdziwą sytuację, którą miałem okazję usłyszeć od pewnego 70-latka. Wynajmował on mieszkanie w centrum Warszawy. Robił to od kilkunastu lat, więc uważał, że się na tym zna i nic złego mu nie grozi. Do tej pory gościł samych Polaków, ale raz przyjął 2 Filipińczyków, którzy są bohaterami tej historii.

Po ok. 3 miesiącach od podpisania umowy, właściciel mieszkania przyszedł zobaczyć w jakim jest ono stanie. Zastał jednak kompletną ruinę. Wszystkie meble zniszczone, ściany brudne, nawet umywalka w łazience leżała na podłodze połamana na kilka kawałków. Koszt remontu został wyceniony na ok.  20 000 zł. Kaucja wynosiła 2 500 zł.

Nie chcę tu powiedzieć, że to wina tego, że najemcy byli z Filipin, bo jestem zdania, że nie chodzi tu o kraj pochodzenia, a o kulturę osobistą. Jednak z osobami z zagranicy jest inny problem – nie mamy żadnych sensownych możliwości windykacji, o ile nie mówimy o wyłudzeniach na dużą skalę.

Podobnie było w tym przypadku – najemcy wrócili do swojego kraju i kontakt z nimi zniknął. Wynajęcie kancelarii, która poprowadzi taką sprawę i odzyska należne pieniądze, będzie kosztować znacznie więcej niż wspomniane koszty remontu.

Taka sytuacja może zdarzyć się również z osobami z Polski. Jeśli tylko są niewypłacalne, to nawet komornik ma związane ręce.

Jak się przed tym bronić?

Jednym z rozwiązań jest weksel in blanco. Najemca podpisując go, zobowiązuje się do pokrycia wszystkich szkód wyrządzonych w mieszkaniu, bez górnej granicy kwotowej. Pojawia tu się jednak kilka problemów.

Po pierwsze, jeśli najemca jest niewypłacalny, weksel nie ma pokrycia, a więc nie daje zupełnie nic. Po drugie, jest z tym więcej formalności – wypełniony dokument i kosztorys napraw należy zanieść do komornika, który musi uzyskać tytuł wykonawczy i dopiero wtedy może zacząć windykację. Po trzecie, wielu potencjalnych najemców boi się takiej formy zabezpieczenia, z obawy przed nieuczciwym wynajmującym.

Jest jednak złoty środek w całej tej sytuacji – OC w życiu prywatnym rozszerzone o wynajmowany lokal (w skrócie „OC najemcy”). Towarzystwo ubezpieczeniowe, w którym została zakupiona taka polisa, zapewnia zwrot kosztów remontu oraz uszkodzeń wszelkich ruchomości i nieruchomości w mieszkaniu.

Nawet jeśli najemca zrobi tak drobne uszkodzenia jak zarysowanie lustra czy ubrudzenie ściany, to już możesz ubiegać się o odszkodowanie. Formalności są również nieporównywalnie prostsze. Nie należy tego mylić jednak z ubezpieczeniem mieszkania, które dotyczy pożaru czy zalania – tego OC najemcy nie pokryje.

Do tego ten koszt nie obciąża Ciebie, tylko najemcę. Chociaż nawet tego nie odczuje, ponieważ koszt takiej polisy to ok. 40-50 zł w skali ROKU. Na ten moment (koniec roku 2019), takie ubezpieczenia oferuje PZU, AXA czy Warta. Jednak wystarczy wpisać w wyszukiwarce internetowej „OC najemcy” lub skorzystać z pomocy doradcy ubezpieczeniowego, żeby poznać aktualną ofertę.

Czy ciężko przekonać najemcę do takiego pomysłu? Okazuje się, że absolutnie nie! Trzeba tylko dokładnie wytłumaczyć, że to jest przede wszystkim w jego interesie, dzięki czemu nie musi się martwić uszkodzeniami powstałymi z jego winy. Jednocześnie taką polisę traktuj jako dodatek do kaucji, a nie jej zamiennik. Zabezpieczeń nigdy za wiele.

Wszelkie formalności związane z wykupieniem tego ubezpieczenia, musi załatwić najemca. Twoją rolą jest tu jedynie dopisanie do umowy poniższego paragrafu:

Ubezpieczenie najemcy

  1. Wynajmujący i Najemca zgodnie ustalają, że nie później niż w terminie 7 dni od dnia wydania Lokalu, Najemca wykupi na własny koszt polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej osób fizycznych w życiu prywatnym (dalej „Ubezpieczenie”) oraz będzie ją utrzymywał (opłacał składki) przez cały okres obowiązywania niniejszej umowy najmu. Zakres Ubezpieczenia będzie obejmował odpowiedzialność cywilną Najemcy za szkody powstałe w mieniu znajdującym się w przedmiocie najmu na sumę Ubezpieczenia nie mniejszą niż 50.000 (słownie: pięćdziesiąt tysięcy) złotych.
  2. W przypadku dokonania Ubezpieczenia Najemca prześle skan polisy Wynajmującemu mailem na adres: ……………………………………………………………………………
  3. W przypadku niewykupienia Ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 1 powyżej, Najemca oświadcza, że zobowiązuje się do pokrycia wszelkich szkód w mieniu znajdującym się w Lokalu, z wyjątkiem sytuacji, gdy szkody te powstaną na skutek działań zawinionych przez Wynajmującego.