Jak legalnie nie płacić podatku od wynajmu nieruchomości?

Płacenie podatków nie należy do tych czynności, które robimy z przyjemnością. Na szczęście nie zawsze musimy to robić – i to w pełni legalny sposób! Zobacz jak zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie!

Wprowadzenie

Gdy pierwszy raz pisałem ten artykuł, mieliśmy 2 formy rozliczania podatku – ryczałt na 8,5% od przychodu oraz zasady ogólne na 18%. Niedawno weszła aktualizacja, według której wspomniane 8,5% dotyczy kwoty do 100 000 zł/rok.

Nas jednak interesują zasady ogólne, ponieważ tutaj możemy odliczyć od przychodu, koszty jego uzyskania. Osoby, które prowadzą firmę będą wiedziały o co chodzi, ponieważ działa to w ten sam sposób.

Dla tych jednak którzy nie wiedzą z czym to się je. Podatek 18% płacimy od dochodu, czyli zysku. Jeśli zarobimy 1000 zł, zapłacimy 180 zł podatku. Jeśli jednak do kasy wpłynie 1000 zł, z czego 200 zł wydałem na koszty firmy, to podatek płacę jedynie od różnicy, czyli od 800 zł.

Amortyzacja

Amortyzacja to sposób na poniekąd sztuczne generowanie kosztów. Nazywamy nią zjawisko utraty wartości w czasie. Wiadomo, że przez kolejne kilkanaście lat mieszkanie będzie potrzebowało remontu i z tego właśnie względu ustawodawca przewidział ten mechanizm.

Odnośnie samych sposobów amortyzacji, polecam porozmawiać z doradcą podatkowym lub księgowym, który przy okazji pomoże przygotować odpowiednie formalności. Tu natomiast zajmiemy się wyliczeniami.

Stawka amortyzacji to w skali roku:

– 1,5 % – dla budynków i lokali mieszkalnych,

– 2,5 % – dla właścicieli z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych.

Oznacza to, że co roku możemy odliczyć od podstawy opodatkowania 1,5% lub 2,5% wartości nieruchomości jako koszt uzyskania przychodu.

Przykładowo – jeśli nieruchomość kosztowała 400 000 zł i stosujemy stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5%, to co roku możemy uznać za koszt kwotę 10 000 zł. Dzieląc to przez 12 miesięcy otrzymujemy 833,33 zł „darmowych” kosztów.

Mnożąc to przez stawkę podatku dochodowego równą 18%, otrzymujemy 150 zł, które oszczędzamy co miesiąc. To jednak nie daje możliwości uniknięcia podatku w 100%. Jak więc to zrobić?

Amortyzacja przyśpieszona

Amortyzacja przyśpieszona pozwala na ustawienie własnej stawki, pod warunkiem, że nie będzie wyższa niż 10%.

Zastosowanie tej formy amortyzacji jest możliwe, gdy przed dniem zakupu Twoje mieszkanie było użytkowane przynajmniej przez 5 lat lub przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% wartości jego wartości początkowej. Warunek 5-letniego użytkowania spełni większość mieszkań z rynku wtórnego.

Sprawdźmy ponownie nasze wyliczenia:

Przy nieruchomości za 400 000 zł, amortyzacja w wysokości 10% da nam 40 000 zł do odliczenia co roku. Dzieląc to przez 12 otrzymujemy 3 333,33 zł kosztów co miesiąc.

Zakładając, że czynsz wynajmu to 2 000 zł/msc, a wszystkie opłaty (w tym te do spółdzielni) reguluje najemca, okazuje się, że co miesiąc mamy koszty o 1 333,33 zł wyższe niż dochód.

W takiej sytuacji nie zapłacimy podatku, ponieważ na papierze nie wykazujemy zysku. Jednak taka nadwyżka nie jest dobra, ponieważ w ten sposób „marnujemy” koszty. Nam chodzi o to, żeby przychód od najemcy był równy kosztom. Wtedy możemy stosować ją przez dłuższy czas.

Niższa stawka = dłuższa ulga

Na jednym mieszkaniu możemy odliczyć 100% jego wartości. Jeśli więc stawkę roczną przyjmiemy na poziomie 10%, to będziemy mogli z niej korzystać przez 10 lat. Jeśli jednak przykładowo ustalimy stawkę amortyzacji na 5%, to da nam ona ulgę podatkową na 20 lat.

W naszym przypadku przychód od najemcy to 2 000 zł. Rocznie daje to 24 000 zł. Chcemy więc, żeby koszty z tytułu amortyzacji wynosiły dokładnie tyle. Dzieląc 24 000 zł przez wartość mieszkania, czyli 400 000 zł, otrzymujemy wynik 6%. Z takiej stawki będziemy mogli korzystać przez pełne 16 lat.

Tarcza podatkowa 

Inaczej sprawa wygląda, gdy mówimy o mieszkaniu wprowadzonym do majątku firmy. Wtedy z reguły najlepiej decydować się na 10% stawkę amortyzacji. Wygenerowana w ten sposób nadwyżka kosztów, osłoni dochody pochodzące z innych gałęzi działalności, tworząc tzw. „tarczę podatkową”.

A co zrobić gdy skończy się amortyzacja mieszkania?

Jeżeli chcemy ją kontynuować, wystarczy ją sprzedać i kupić inną. Nowy właściciel może ponownie amortyzować całą nieruchomość. Tym nabywcą może być również ktoś z rodziny. Jednak od 1. stycznia 2018 r., nie dotyczy to darowizny. Wobec tego musi tu wystąpić umowa zakupu.

Jednak nawet jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość, to unikniesz innego podatku czyli tego związanego właśnie ze sprzedażą. Po upływie 5 lat taka transakcja jest zwolniona z tego podatku.

Przy tym jedna uwaga – te 5 lat liczymy od końca roku, w którym miał miejsce zakup nieruchomości. Przykładowo jeżeli kupiłeś mieszkanie w lipcu 2010 roku, to możesz je sprzedać dopiero na początku 2017 roku.

W ramach obu tych mechanizmów, znane mi są przypadki inwestorów, którzy „wymieniali” się podobnymi nieruchomościami, żeby móc na nowo korzystać z zalet amortyzacji.