Czy na rynku nieruchomości mamy „bańkę”?

Pytanie z tytułu tego artykułu jest odmieniane przez wszystkie przypadki już przez dłuższy czas. Czy faktycznie tak jest i co z tego wynika?

Naturalna kolej rzeczy

Zanim zaczniemy o czymkolwiek mówić, spójrzmy na wykres cyklu koniunkturalnego:

 

Źródło – [1]

Taki cykl można zaobserwować nie tylko w Polsce i nie tylko w nieruchomościach. Widać na nim zachowaną tendencję wzrostową, mimo przejściowych spadków (nawet tych znacznych). Podobne wykresy można obserwować w innych państwach jak Niemcy, Hiszpania czy Wielka Brytania (źródła – [2], [3], [4]).

Jednak popyt na mieszkania w dużych miastach nie spadnie. Po pierwsze, mieszkańcy wsi i mniejszych miast przenoszą się do dużych ośrodków. Po drugie, według różnych źródeł ([5], [6]) w Polsce brakuje nadal 2-3 milionów mieszkań, co daje deweloperom pracę na kolejne 15-20 lat.

Ale wracając do kryzysu – kto stracił najwięcej na tym z 2008 roku?

– Osoby z kredytem w zagranicznej walucie

– Osoby, które kupiły mieszkanie w najdroższym momencie i sprzedały później w najtańszym

 

Nie straciły natomiast te osoby, które przez cały ten czas mieszkania wynajmowały i czerpały z tego korzyści majątkowe ([7], [8]). Przez 10 lat zarobiły z tego łącznie niezłą kwotę, a do tego wartość mieszkania wróciła do ceny z chwili zakupu. Dobre jakościowo mieszkania zawsze się wynajmą.

Zróżnicowanie portfela inwestycyjnego

Oczywiście, ze względu na kryzys ceny wynajmu mogą być niższe, ale dalej na pewno nie będą wynosić mniej niż koszty utrzymania (czyli opłaty licznikowe i administracyjne, jeśli nie mamy hipoteki). Przy tym ważne jest to co podkreślamy na każdym kroku, czyli dywersyfikacja swoich inwestycji.

Jeżeli masz 1 mieszkanie na wynajem, w którym najemca okaże się nieuczciwy i Ci nie zapłaci przez miesiąc, jak bardzo się zdenerwujesz? A gdybyś tych mieszkań miał 10 i ponownie nie zapłaciła by 1 osoba? W którym przypadku bardziej to odczujesz?

Tak samo jest z inwestycjami. Jeżeli nieruchomości mieszkalne w Polsce stanowią tylko część Twojego portfela, to nie odczujesz tego tak bardzo, jeśli mieszkanie zacznie generować nawet 500 zł mniej. A alternatyw jest wiele – nieruchomości komercyjne, nieruchomości zagraniczne, pożyczki inwestorskie itd.

Do tego to, że masz wiele typów inwestycji nie znaczy, że musisz poświęcać na nie więcej czasu. Gdy odpowiednio zautomatyzujesz wszystkie obowiązki z nimi związane, zostanie Ci tyle pracy, co przy trzymaniu pieniędzy na lokacie.

Kryzys a kredyt

Mówiąc o kryzysie spójrzmy jeszcze na wyliczenia kredytu i to jak będzie się zmieniała rata, w zależności od stawki WIBOR. W ostatnich latach jest ona na historycznie niskim poziomie, co pozwala zachować niskie raty kredytu. Kilkanaście lat temu kredyty nie były tak popularne, właśnie ze względu na wyższy WIBOR.

W chwili pisania artykułu, czyli na początku roku 2020, marża banku wynosi ok. 2%, tyle samo WIBOR. Realnie te stawki są niższe, ale lekko je zawyżając, będziemy bliżej symulacji czarnego scenariusza.

Przy wzroście oprocentowania do 8% (wzrost WIBOR o 4 punkty procentowe z 2% do 6% + marża 2%) rata kredytu rośnie o prawie 800 zł co stanowi podwyżkę o ponad 50% pierwotnej raty.

W kogo to najbardziej uderza?

W osoby, które kupiły mieszkania na własne cele mieszkaniowe. W ostatnich latach banki co roku udzielają 100-150 tysięcy kredytów hipotecznych (źródło – [9]). Mnożąc to przez liczbę ostatnich lat, łączna ilość zaciągniętych kredytów będzie oscylować w 500-700 tysięcy. W tej grupie liczeni są również inwestorzy.

Jednak gdy inwestor z mieszkania na które zaciągnął kredyt, po odliczeniu raty i wszystkich opłat zarabia 1 000 zł, to podwyżka raty o tę samą kwotę, tak bardzo go nie zaboli. Po prostu wyjdzie na zero, ale mieszkanie dalej będzie się samo spłacać. O tym nieco więcej pisaliśmy w artykule Inwestycje za gotówkę czy na kredyt?

Oczywiście lepiej mieć te 1 000 zł co miesiąc, ale w gorszej sytuacji są osoby, które zaciągnęły maksymalny kredyt i podwyżka raty o jakąkolwiek kwotę stanowi zagrożenie dla ich płynności finansowej.

Takie osoby będą zmuszone, same lub z pomocą banku, sprzedać mieszkanie po zaniżonej cenie i wrócić do wynajmu cudzego lokalu. Zyskają na tym inwestorzy operujący gotówką, którzy będą skupować takie mieszkania.

Trzeba też spojrzeć na to od strony politycznej – rząd, który tak drastycznie podniesie raty dla kilkuset tysięcy Polaków, od razu będzie miał gorszą pozycję przed kolejnymi wyborami. Dlatego politycy niezależnie od opcji, będą to odsuwać w czasie tak, jak tylko się da.

Zatem nie taka straszna „bańka” jak ją malują. Jednak mimo tego warto się odpowiednio zabezpieczyć, o czym piszemy w artykule Jak uniknąć kryzysu? 3 słowa o dywersyfikacji.