Miasteczko, miasto czy stolica – gdzie najlepiej inwestować?

Duże miasta to synonim wysokich cen nieruchomości, ale też równie wysokich cen wynajmu. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują tańsze mieszkania i większą rentowność, ale kosztem mniejszego obłożenia. Co wybrać?

Strategia błękitnego oceanu

W 2005 roku W. Chan Kim i Renée Mauborgne wydali książkę pod tytułem „Strategia błękitnego oceanu.” W skrócie chodzi w niej o to, żeby nie walczyć z dużymi markami o przejęcie ich klientów. Zamiast tego lepiej stworzyć swój własny rynek i dyktować na nim własne warunki.

Modnym ostatnio przykładem jest hurtownia artykułów garmażeryjnych. Jako swój towar możemy wybrać mięso, ale wtedy konieczna będzie walka z dużymi podmiotami, które już są na rynku i mają ugruntowaną pozycję.

Jednak zamiast tego możemy wybrać produkty dla wegan i zamienniki typowego mięsa. Ta branża w Polsce dopiero się rozwija, więc konkurencja nie jest jeszcze tak duża. Być może w przyszłości będzie to dotyczyć latających samochodów – ten kto pierwszy założy taką fabrykę, przejmie rynek pojazdów, które do poruszania się wymagają twardej powierzchni.

Analogią tej strategii w nieruchomościach są małe miasta, w których niemalże nie ma inwestorów, przez co zwrot z inwestycji bywa atrakcyjny. Najpierw porównajmy jednak rentowność 12 większych i 12 mniejszych miast.

Założenia – mówimy tu o mieszkaniach o powierzchni 50 m2, przyjmując średnie wartości podane w źródłach poniżej tabeli. Wszystkie opłaty (licznikowe oraz administracyjne) są opłacane przez najemcę. Wiersze tabeli sortujemy rosnąco, według liczby mieszkańców. Podany stan dotyczy 2019 r.

Miasto i liczba mieszkańców

Cena za 1 m2

Cena mieszkania (50 m2)

Kwota wynajmu (bez opłat)

Rentowność

Gdynia
246 204

8 181 zł

409 050 zł

2 046 zł

6,00%

Katowice
295 449

6 275 zł

313 750 zł

1 875 zł

7,17%

Białystok
297 403

5 620 zł

281 000 zł

1 517 zł

6,48%

Lublin
339 811

5 852 zł

292 600 zł

1 850 zł

7,59%

Bydgoszcz
351 254

5 930 zł

296 500 zł

1 563 zł

6,33%

Szczecin
403 274

6 478 zł

323 900 zł

1 861 zł

6,89%

Gdańsk
464 829

8 288 zł

414 400 zł

2 456 zł

7,11%

Poznań
537 643

7 061 zł

353 050 zł

1 758 zł

5,98%

Wrocław
639 258

7 435 zł

371 750 zł

2 222 zł

7,17%

Łódź
687 702

5 853 zł

292 650 zł

1 667 zł

6,84%

Kraków
769 498

7 775 zł

388 750 zł

2 111 zł

6,52%

Warszawa
1 769 529

8 932 zł

446 600 zł

2 864 zł

7,70%

 Źródła – [1], [2], [3]

Założenia – w tabeli przyjmujemy średnie wartości (mediana) podane w źródłach poniżej. Wszystkie opłaty (licznikowe oraz administracyjne) są opłacane przez najemcę. Wiersze tabeli sortujemy malejąco, według rentowności. Podany stan dotyczy 2018 r.

Miasto

 

Kwota wynajmu netto za 1 m2

Opłaty za 1 m2

Cena za 1 m2

Rentowność

Piekary Śląskie

 

23,56 zł

6,00 zł

2 309,00zł

12,24%

Będzin

 

29,09 zł

9,00 zł

3 105,34zł

11,24%

Świętochłowice

 

26,18 zł

8,00 zł

2 812,50zł

11,17%

Mysłowice

 

30,64 zł

8,50 zł

3 351,28zł

10,97%

Słupsk

 

30,53 zł

5,75 zł

3 540,77zł

10,35%

Świdnica

 

29,71 zł

4,00 zł

3 461,54zł

10,30%

Bełchatów

 

26,32 zł

7,00 zł

3 094,73zł

10,20%

Jastrzębie-Zdrój

 

19,87 zł

8,53 zł

2 375,50zł

10,04%

Piotrków Trybunalski

26,09 zł

6,92 zł

3 258,00zł

9,61%

Tarnowskie Góry

 

25,00 zł

6,00 zł

3 128,57zł

9,59%

Jelenia Góra

 

27,50 zł

4,41 zł

3 455,40zł

9,55%

Żory

 

24,00 zł

8,00 zł

3 071,43zł

9,38%

Źródło – [1]

Wnioski

Jak widać, w miastach wojewódzkich liczba mieszkańców nie ma aż tak dużego znaczenia, a większość wartości oscyluje w granicach zwrotu na poziomie 6,0-7,5%. Wobec tego zwrot możliwy w małych miastach na poziomie 9,4-12,2% powinien być znakomity, prawda? Te liczby nie są tajemnicą, a jednak większość inwestorów wybiera duże miasta. Dlaczego?

Po pierwsze, ryzyko. W małych miastach główną siłą napędową wynajmu jest praca w okolicznych zakładach produkcyjnych. Wystarczy, że taki zakład upadnie, zmieni siedzibę czy zwolni część pracowników i popyt na wynajem drastycznie spada.

Po drugie, migracja. Tendencją krajów rozwijających się, jest migracja do dużych ośrodków. Stąd też polskie wsie i miasteczka się wyludniają – w przeciwieństwie do miast wojewódzkich. Ma to bezpośredni wpływ na płynność wynajmu w dłuższej perspektywie.

Po trzecie, rentowność. W małych miastach nie ma dużej możliwości jeśli chodzi o alternatywy wynajmu. Przeważnie wynajmuje się mieszkanie w całości i tyle. W większych miejscowościach możemy mieszkania dzielić na pokoje i mikrokawalerki, co zwiększa rentowność do 8-9%, ale nie jest uwzględnione w źródłach.

Złoty środek

Czy wobec tego w pełni odradzam tego typu inwestycje?

Nie do końca. Na pewno odradzam miasteczka poniżej 100 000 mieszkańców. Według mnie jest to zbyt ryzykowne i nie warte zwiększenia rentowności o 1-2%. Każdy miesiąc bez najemcy sprawia, że rentowność spada nam o podobną wartość.

Alternatywą mogą być miasta z liczbą mieszkańców na poziomie 100-200 tysięcy. Łączą one stabilną pozycję, rozwinięty rynek pracy oraz atrakcyjne ceny. Jeżeli masz więc 100-200 tysięcy złotych i nie chcesz brać kredytu na mieszkanie w większym mieście, to może to być rozwiązanie dla Ciebie.

Tutaj jednak polecam szczególną rozwagę i indywidualne rozpatrzenie każdej lokalizacji. Najlepiej, żeby to było Twoje miasto rodzinne, które bardzo dobrze znasz. W ten sposób minimalizujesz ryzyko straty. Natomiast gdy uzbierasz odpowiednią gotówkę, warto to mieszkanie sprzedać i rozejrzeć się za czymś w większym mieście.