Na co uważać przy zakupie mieszkania na wynajem?
Przyjęło się mówić, że na nieruchomościach nie można stracić. Cóż, takie stwierdzenie jest z całą pewnością zbyt ogólne.
Prawdą jest, że tego typu inwestycje osiągają dobrą rentowność oraz są przykładem solidnego zabezpieczenia, ale to czy pojawią się jakieś problemy i ile ich będzie zależy od wielu czynników.
Założenia
W tym miejscu skupimy się na sytuacji, w której kupujemy gotowe mieszkanie pod wynajem, czyli tzw. „gotowca inwestycyjnego”. Natomiast rady tu zawarte sprawdzą się również przy samodzielnym przygotowywaniu mieszkania pod wynajem.
O tym co się bardziej opłaca, a co jest wygodniejsze powiedzieliśmy w artykule Czy warto kupić gotowe mieszkanie pod wynajem?
Na co więc zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania inwestycyjnego?
Lokalizacja
Mieszkanie które chcesz kupić nie musi znajdować się w mieście, w którym mieszkasz. Traktujemy je jako produkt inwestycyjny, w który wkładamy kapitał i czerpiemy pasywne dochody – zupełnie jak na lokacie bankowej.
Jednak przed zakupem warto poznać okolicę pod kątem cen wynajmu, miejsc pracy, komunikacji itd. Tym samym weryfikujemy przewidywaną przez sprzedającego rentowność. Nawet najpiękniejsze mieszkania w słabej lokalizacji będą miały problem z obłożeniem oraz osiąganiem satysfakcjonujących zwrotów.
Stan prawny
Przed zakupem absolutną koniecznością jest sprawdzenie czy dana nieruchomość nie ma żadnych wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej.
Jakiekolwiek zapisy tam umieszczone dotyczą roszczeń innych osób do danego lokalu. Mogą to być na przykład prawa do nieruchomości nabyte przez bank w zamian za udzielenie kredytu hipotecznego, o którym sprzedający nie powiedział.
Przy tym należy sprawdzić czy sprzedający faktycznie jest właścicielem wpisanym w KW. Zdarzały się przypadki, w których najemcy próbowali sprzedać wynajmowany przez nich lokal. Taka transakcja nie miała prawa dojść do skutku, ale jednak ileś osób wpłaciło im zadatki, których już nie zobaczyli.
Jakość wykończenia
Jak w wielu branżach, również w nieruchomościach można spotkać pewne rozdrobnienie rynku. Po jednej stronie skali znajdziemy osoby, robiące porządny remont, używając jakościowych materiałów, które posłużą lata. Z drugiej strony są osoby, które robią wszystko najtańszym kosztem byle osiągnąć większy zysk.
Na pierwszy rzut oka ciężko rozróżnić oba typy. W związku z tym warto pytać sprzedającego o to czy zostały wymienione instalacje, testować sprzęty i dokładnie przyglądać się każdemu kątowi – jeśli coś przykuje naszą uwagę, reagujmy natychmiast.
Najemcy w mieszkaniu nie będą zachowywać się jak w muzeum, więc słaba jakość remontu szybko wróci jak bumerang.
Trwałość mebli
Tutaj ciężko wskazać, który producent mebli jest dobry, a który zły. Najczęściej spotykanym standardem są meble z Ikei, ale tutaj również znajdziemy dobre jakościowo meble, jak i te mniej trwałe.
Przy wynajmie trzeba szacować, że meble wytrzymają do 5-7 lat – po takim czasie mieszkanie i tak będzie wymagało odświeżenia. Zwróć więc uwagę czy zakupione meble wyglądają na solidne. Warto też spytać, u którego producenta zostały zamówione – dzięki temu możemy sprawdzić czy producent daje na nie gwarancję, a przy okazji poznamy ich cenę.
Pozwolenia budowlane
Przy mieszkaniu podzielonym na pokoje, w zasadzie nie ma żadnych „kruczków prawnych”. Co innego przy podziale jednego mieszkania na kilka mniejszych, czyli tzw. „mikrokawalerki”. Tutaj kluczowe jest zapewnienie odpowiednich przepustowości jeśli chodzi o instalacje wodno-kanalizacyjne oraz wentylacje.
W idealnym przypadku taki projekt powinien sporządzić architekt, jednak obecnie na rynku nie jest to oczywistym rozwiązaniem. W przypadku nieprawidłowości grożą nam problemy z powiatowym inspektoratem nadzoru budowlanego, towarzystwem ubezpieczeniowym oraz administracją.
Wysokość opłat
Ale w realnym znaczeniu. Nie ma sensu oglądać rachunków za okres, w którym prowadzony był remont. O ile koszt prądu czy gazu możemy z dużą dokładnością oszacować, o tyle koszt czynszu potrafi znacznie się różnić w zależności od zarządcy budynku.
Częstą praktyką jest podawanie opłat przy zgłoszonej 1 osobie do administracji, podczas gdy lokatorów będzie więcej, co generuje duże nadpłaty. Warto też sprawdzić w jakiej wysokości są zawarte w czynszu zaliczki na media oraz o ile wysokość czynszu różni się latem i zimą.
Zarządzanie najmem
W ocenie tego wszystkiego pomoże firma, która zajmuje się tym na co dzień. Do tego zdejmie ona z Ciebie wszystkie obowiązki związane z mieszkaniem jak dokonywanie opłat, szukanie najemców czy nawet eksmisja.
Jeśli chcesz poczytać więcej o tym, zachęcamy do artykułu Gwarancja czynszu na 10 lat? To możliwe!