Najczarniejsze scenariusze inwestowania w nieruchomości

O tym co koronawirus zrobił z gospodarką, nikomu tłumaczyć nie trzeba. Jednak jeszcze przed pandemią potencjalnych zagrożeń było kilka. Tekst napisałem jeszcze w 2018 roku, ale po korona-aktualizacji trafia tu z powrotem.

„Zamieszkaj w apartamencie”, mówili…

Jakiś czas temu na jednej z Facebook’owych grup trafiłem na link do artykułu zachęcającego do zakupu aparthoteli, czyli mieszkań przygotowanych pod wynajem krótkoterminowy. Komentarze pod nim nie pozostawiały suchej nitki na inwestorach zarabiających w ten sposób.

Główne zarzuty dotyczyły uciążliwości tej działalności. Ciągle zmieniający się turyści delikatnie mówiąc „nie dbali o relacje sąsiedzkie”.

Dlaczego to takie ważne? I czemu dotyczy również Ciebie, nawet jeśli nie rozważasz tego typu inwestycji?

Zanim odpowiemy na te pytania, spójrzmy na to z drugiej strony.

Wyobraź sobie, że kupujesz apartament za 2 miliony złotych. Twoim marzeniem od zawsze było zamieszkać w miejscu z widokiem na starówkę. Minęło trochę czasu, zanim udało Ci się uzbierać odpowiednią kwotę, ale w końcu kupujesz 100-metrowy apartament z tarasem na ostatnim piętrze. Wszystko wydaje się idealne.

Nie mija jednak wiele czasu, gdy okazuje się, że mieszkania na niższych piętrach były znacznie tańsze i z tego względu zostały wykupione przez inwestorów z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Z racji świetnej lokalizacji obłożenie wynosi niemal 100%.

Każdego dnia słyszysz głośnych turystów, spotykasz prostytutki czekające na taksówkę, a także po raz kolejny tłumaczysz pijanym lokatorom, że pomylili drzwi i że ich apartament znajduje się piętro niżej.

Przesada?

Otóż nie! To są prawdziwe wypowiedzi osób, które spotykają się z tym na co dzień.

Efekt motyla

Ta sytuacja wpływa na osoby chcące kupić mieszkania na własne potrzeby – na rynku wtórnym nieruchomości znikają w kilka dni (a czasem i godzin) od dodania oferty. To bezpośrednio wpływa na rosnące ceny na rynku pierwotnym.

Do tego swoje 3 grosze dokłada lobby hotelarskie, które stale naciska na rząd i podpisanie ustawy regulującej (czytaj: „ograniczającej”) najem krótkoterminowy, żeby tym samym przejąć znaczną część rynku.

W niedalekiej przyszłości może doprowadzić to do sytuacji jaka panuje w Hiszpanii. Ludzie żyjący tam od dziecka nie mają gdzie mieszkać i wychodzą strajkować na ulicach. Większość nieruchomości jest kupowana jako inwestycje co ogranicza zarówno możliwości zakupu, jak i wynajmu lokalu na własne potrzeby. Za regulacje w tym zakresie zabrały się też inne państwa jak choćby Francja czy Niemcy.

Czy w Polsce czeka nas podobny scenariusz? Nie możemy tego stwierdzić na 100%, ale jak widać jest sporo przesłanek mówiących, że coś się w tym kierunku zadzieje.

Jakie to spowoduje następstwa?

1) Gdy najem krótkoterminowy zostanie mocno ograniczony, znaczna część inwestorów celem ratowania rentowności przejdzie na model wynajmu długoterminowego.

2) Nagły wzrost ilości dostępnych mieszkań w modelu długoterminowym, spowoduje spadki cen wynajmu w tej gałęzi rynku – popyt nie wzrośnie równie szybko.

3) Część osób postanowi sprzedać swoje nieruchomości w kurortach turystycznych i reinwestować kapitał w dużych miastach daleko od morza czy gór. To jednak może uratować sytuację tylko na chwilę, ponieważ im więcej osób tak zrobi, tym ceny najmu będą niższe.

4) Jednocześnie spowoduje to spadek cen mieszkań – osoby, które kupują inwestycje na kredyt będą musiały je szybko sprzedać, bo nagle rata kredytu przewyższy przychód z najmu.

Powtórka z rozrywki

Gdy nadszedł koronawirus i zakaz przyjmowania turystów, poczułem się jak jasnowidz. Wszystkie te kroki w mniejszej skali zaczęły się spełniać.

Jedna z moich firm zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem. W niektórych z nich mieszkały osoby pracujące w gastronomii. Z dnia na dzień utraciły płynność finansową i uciekały z mieszkania.

Dyskusje na temat tego co zrobić z takim najemcą, który jednak ma umowę, zostawiam na inny artykuł. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji właściciela.

Faktem jednak jest, że mieszkanie trzeba kimś zapełnić. Na wszystkich opuszczonych mieszkaniach, ceny zostały obniżone nawet o kilkaset złotych. W kocu lepiej zarobić mniej, niż wcale. Zresztą, każdy patrzył z nadzieją na sierpień i liczył na powrót studentów.

Jak pokazało życie, jesień nie była tak łaskawa. Nauczanie hybrydowe trochę podratowało sytuację, ale daleko tu do ideału. Bardziej byłem przygotowany na wspomnianą ustawę, niż na taką pandemię. Koniec końców efekt jest podobny.

Jak tego uniknąć?

Mądrze wykorzystuj dźwignię kredytu – mieszkania kupowane na kredyt są świetnym sposobem na szybkie zwiększenie ilości posiadanych nieruchomości (i tym samym dochodu). Zawczasu jednak warto się zastanowić, co w przypadku gdy przychód z mieszkań spadnie o 20-50%? Czy mam odpowiednio wysokie dochody i/lub poduszkę finansową, żeby to przetrwać?

Jeśli interesują Cię przykładowe wyliczenia na temat tego na ile opłaca się dźwignia kredytu, zajrzyj do artykułu Inwestycje za gotówkę czy na kredyt?

Dbaj o jakość inwestycji – i nie chodzi tu tylko o standard wykończenia. Spójrzmy na wynajem długoterminowy – jeszcze nie tak dawno furorę robiły mieszkania 5- czy 6-pokojowe, które przynosiły 5 tysięcy złotych zysku co miesiąc. Jednak podczas rozmów z najemcami zauważyliśmy czego szukają i zdecydowanie nie były to tego typu mini-akademiki.

Najszybciej wynajmują się mieszkania 3- i 4-pokojowe. Oferują one nieco niższy zwrot, ale są zdecydowanie wygodniejsze w obsłudze i bezpieczniejsze w dłuższej perspektywie.

Nie ulegaj modom – to po części nawiązuje do punktu powyżej. W świecie nieruchomości co i rusz pojawiają się „innowacyjne” sposoby na szybkie pomnożenie kapitału. Przykładem są pokoje wielkości 5-6 m2, mieszkania 6-pokojowe lub większe, mikrokawalerki o powierzchni 10 m2 (z łazienką i aneksem kuchennym), kwatery pracownicze oraz inne tego typu inwestycje.

Faktycznie, na początku są one bardziej zyskowne niż klasyczny wynajem, ale w perspektywie kilku lat rynek się zmienia i klienci oczekują czegoś więcej, a tacy „inwestorzy” zostają sami z produktem, którego nikt nie chce bez obniżki.

Przestrzegam przed tym, ponieważ dalej będą pojawiać się kolejne tego typu mody. Przyczyna jest prosta – prowadzenie szkoleń z inwestowania w nowe produkty inwestycyjne to jeszcze lepszy biznes niż sam wynajem.

Dywersyfikuj swój portfel inwestycji – wyobraź sobie że masz 5 Ferrari, kupionych w pełni za gotówkę. Jednak w wyniku podpalenia jeden z nich uległ zniszczeniu. Jak bardzo dotknie Cię taka strata? Na pewno zaboli, ale z drugiej strony masz jeszcze 4 inne, podobne auta. A jakbyś zareagował gdybyś miał tylko 1 takie auto? Tutaj ból byłby znacznie większy.

Tak samo wygląda sprawa z pomnażaniem kapitału – polecam inwestować w różne instrumenty finansowe. Jeśli chcesz kupić 5 mieszkań, to mniej ryzykujesz kupując 1 w Gdańsku (turystyka), 1 w Warszawie (praca w stolicy), 1 w Krakowie (studenci), 1 w mniejszym mieście (mniejsza konkurencja) i 1 za granicą.

Jeszcze lepiej byłoby w takim budżecie zróżnicować rodzaje inwestycji, czyli nie inwestować wszystkiego w nieruchomości. Natomiast jeśli chodzi o logistykę – w każdym mieście znajdziesz osoby lub firmy, które zajmą się zarządzaniem najmem. Oszczędzi Ci to stresu, czasu i ryzyka.

Temat ten poruszamy również w artykule Jak uniknąć kryzysu? 3 słowa o dywersyfikacji.

Obserwuj rynek – lub współpracuj z firmami, które zrobią to za Ciebie i zawczasu powiedzą Ci, że pora wyjść z danej inwestycji. Niestety, nie ma inwestycji, które trwają wiecznie. Każda z nich ma określone etapy – najpierw jest rozwój, następnie szybki wzrost, osiągnięcie szczytu, po czym następuje spadek.

Grunt to wiedzieć kiedy opuścić statek, żeby nie pójść z nim na dno. Jest to o tyle trudne, że często najlepszy moment na wyjście z inwestycji jest wtedy, gdy zalicza ona kolejne wzrosty i wydaje się, nie ma szans, żeby stało się coś złego.

Cytując jednego z najwybitniejszych inwestorów, Warrena Buffetta – „Kupuj, gdy inni sprzedają. Sprzedawaj, gdy inni kupują.”

Podsumowanie

Ten artykuł jest zdecydowanie dłuższy niż inne. Chciałem jednak kompleksowo podejść do tematu i wyjaśnić wszystkie związane z nim zagadnienia, choć i tak to co tu opisuję to jedynie część tego co warto wiedzieć.

Jeżeli chcesz porozmawiać na temat tego w co inwestować, jak zabezpieczyć swoją przyszłość oraz przygotować własną strategię inwestycyjną, skontaktuj się z nami telefonicznie lub mailowo poprzez zakładkę Kontakt. Każda forma kontaktu z nami jest bezpłatna i niezobowiązująca.